Kısa cevap: Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Bir yıllık sözleşmede dava, süre bittikten sonra bir ay içinde açılır. Süre dolmadan açılan dava erken, bir ay geçtikten sonra ve yazılı bildirim de yoksa açılan dava geç kalmış sayılır. İhtiyaç, kirayı yükseltmek için kullanılamaz.

AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da kira, icra, aile ve ceza dosyalarına bakar. Av. Alperen Karakuş. Aşağıdaki çerçeve geneldir; tebligat tarihi ve sözleşme, sonucu değiştirir. Tahliyenin diğer kapıları: Kira tahliye davası 2026. Evi yeni satın aldıysanız yol farklıdır: Yeni malik tahliyesi. Artış tavanı ayrı konudur: Ekim 2026 kira artış oranı.

Kimler için ihtiyaç ileri sürülebilir?

Kanunun saydığı kişiler dardır. Kiraya verenin kendisi, eşi, çocuğu ve torunu, ana ve babası ile üstsoyu girer. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi de girebilir. Kardeş, yeğen, nişanlı veya ortak bu listeye kendiliğinden dahil değildir. İhtiyaç konut ya da çatılı işyeri kullanımı içindir. Taşınmazı boş tutmak, daha yüksek bedelle kiraya vermek veya satışı kolaylaştırmak ihtiyaç değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması davacıdan beklenir. Başka bir konutu bulunmak her dosyada tek başına reddi gerektirmez; fakat ihtiyacın sonradan ve kira uyuşmazlığıyla birlikte ortaya çıkması, samimiyeti zayıflatır. İhtiyaç dava boyunca sürmelidir. Dava sırasında başka elverişli bir konut edinilmesi, iddiayı düşürebilir.

Takvim: bir ay nerede başlar?

En sık kaybedilen nokta budur. Belirli süreli konut kirasında kiraya veren, süre sırf bitti diye sözleşmeyi feshedemez; ihtiyaç varsa dava açar. Dava penceresi, kira yılının bittiği tarihten itibaren bir aydır. Yıl bitmeden açılan dava erken bulunur. Bir ay sessiz geçirilir ve TBK m.353’e uygun yazılı bildirim de yapılmamışsa, o dönem için dava hakkı düşer.

Kiraya veren, en geç dava için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse, dava, bildirimi izleyen uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir (TBK m.353). Bu bildirim, süreyi kendiliğinden uzatan bir kibarlık mektubu değildir. Metinde dava açılacağının açıkça yazılması ve bildirimin süresinde tebliğ edilmesi gerekir.

Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süreleri ayrıca işletilir; ondan sonraki bir ay içinde dava açılır. Konut kiralarının büyük kısmı bir yıllıktır ve TBK m.347 ile kendiliğinden uzar. Uzatılan her yılın sonu, yeni bir dava penceresi doğurabilir. On yıllık uzama sonunda kiraya verenin bildirimle sözleşmeyi bitirmesi ise ihtiyaçtan ayrı bir yoldur.

Dava açılmadan önceki sıra

1. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini, uzama yılını ve tebligat adresini çıkarın.
2. İhtiyacı belgeleyin: oturulan yerin tahliye edileceği, sağlık, görev değişikliği, evlilik, öğrenim. Beyan tek başına zayıf kalır.
3. Dava süresini kaçırmayacaksanız, TBK m.353 bildirimini noterden ve tebliğ şerhiyle gönderin.
4. Arabuluculuk başvurusunu davadan önce tamamlayın. Anlaşma olmazsa son tutanak, dava dilekçesinin ekidir.
5. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye isteyin. Karar kesinleşince tahliye kendiliğinden olmaz; ilam icraya konur. Kiraya veren kilidi değiştiremez.

Üç yıl yasağı ve tazminat

Gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılması sağlandığında, kiraya veren haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Aykırılıkta eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Bu hüküm, ihtiyaç iddiasını kira artırmanın yan yolu olmaktan çıkarır. Kiracı yönünden de her boşaltma kendiliğinden tazminat doğurmaz; boşaltmanın ilamın uygulanmasıyla sağlanıp sağlanmadığı dosyada ayrıca incelenir.

Kiracı ne yapmalı?

Gelen ihtar, tahliye kararı değildir. Tarih, ihtiyaç sahibinin kim olduğu ve dava süresinin dolup dolmadığı kontrol edilir. Kira artışı ayrıdır; yasal tavanı aşan bedeli ödememek, ihtiyaç davasını kendiliğinden haklı yapmaz. Tahliye taahhüdü bu yoldan farklıdır ve teslimden önce imzalanmışsa tartışılır: Tahliye taahhütnamesi. Anahtar, tutanak tutulmadan teslim edilmemelidir. Depozito, tahliye ve teslimle birlikte gündeme gelir: Ev satılırsa depozito.

Sık sorulan sorular

İhtiyaç nedeniyle kiracıyı her yıl sonunda çıkarabilir miyim?

Hayır. Sürenin bitmesi tek başına sebep değildir. Sayılan kişiler için gerçek kullanım ihtiyacı ispatlanır ve dava bir ay içinde açılır.

Kardeşim oturacak diye tahliye ister miyim?

Kardeş, kanunen bakmakla yükümlü olunan kişi değilse TBK m.350’nin listesinde değildir.

Dava sonuçlanmadan icra yoluyla çıkarma olur mu?

Olmaz. Tahliye ilamı gerekir. İlamın icrası da icra dairesinin işidir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tutanak olmadan açılan dava, usulden reddedilebilir.

Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya özel tavsiye, sonuç veya süre garantisi yerine geçmez. Süreler hak düşürücü olabilir. Resmî metin, tebligat tarihi ve dosyanın kendi şartları esastır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Randevu: 0532 261 66 31 — İletişim.