Kısa cevap: Kiracılı evi satın almak, kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki yolu vardır. Birincisi: tapu tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim, sonra edinmeden altı ay geçtikten sonra dava (TBK m.351/1). İkincisi: sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava (TBK m.351/2). Bir aylık bildirim kaçarsa erken yol kapanır.

AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da kira, icra, aile ve ceza dosyalarına bakar. Av. Alperen Karakuş. Aşağıdaki çerçeve geneldir; tebligat tarihi ve sözleşme, sonucu değiştirir. İhtiyaç davasının genel hâli: İhtiyaç nedeniyle tahliye. Satıştan sonra depozito: Depozitoyu kim öder.

Satış tek başına tahliye sebebi değildir

Tapu devri, kiracıya “çık” deme hakkı vermez. Kiracı, kirasını yeni malike, sözleşmedeki şartlarla ödemeye devam eder. Yeni malik de eski malikin kira ilişkisinden doğan hak ve borçlarına girer. Tahliye için ya kanundaki sınırlı sebeplerden biri (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt) ya da sözleşmenin kendi hükümleri işletilir. “Evi aldım, oturacağım” cümlesi, süre ve ispat tamamlanmadan dava hakkı doğurmaz.

Bir ay: notere vermek yetmeyebilir

Kanun, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmeyi şart koşar. Edinme tarihi, uygulamada tapuda tescil tarihidir. Satış vaadi, kapora veya anahtar teslimi bu süreyi başlatmaz. Bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Notere bırakıldığı gün, tebliğ günü değildir. Tapu çıktığı hafta ihtar çekmek, tebligatın süre içinde dönmesi için bırakılan paydır.

Bildirimde yeni malik olunduğu, ihtiyacın kimin ihtiyacı olduğu ve tahliye iradesi açık yazılır. “İleride lazım olabilir” ifadesi zayıftır. Altı ay, ihtarın tebliğinden değil edinme tarihinden işler. Altı ay dolmadan açılan dava erken bulunur. Kanun, altı ayın ertesi günü dava açılmazsa hakkın düşeceğini yazmaz. Bildirim süresinde yapılmışsa dava, ihtiyaç sürdüğü sürece bu yoldan açılabilir. Yine de tarihi somut sözleşmeyle birlikte kurmak gerekir.

İkinci yol: sözleşme sonunu beklemek

Bir aylık bildirim kaçırıldıysa tahliye hakkı bütünüyle bitmez. Yeni malik, gereksinim sebebini sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davada da kullanabilir (TBK m.351/2). Bu yol, mevcut kira yılının sonunu beklemeyi gerektirir. Yıl bitimine üç ay kala alınmış bir evde erken yol daha kısa olabilir. Yıl bitimine bir ay kala alınmış bir evde, bildirim yetişmiyorsa süre sonu yolu daha gerçekçidir.

İhtiyacın sahibi, genel ihtiyaç davasındaki listeyle aynıdır. Kardeş ve nişanlı kendiliğinden girmez. Yatırım, boş tutma ve daha yüksek kira, ihtiyaç değildir. İspat yükü yeni maliktedir. Yurt dışında yaşamak tek başına yolu kapatmaz; kullanım zorunluluğunun gerçek olması gerekir.

Bu hafta yapılacaklar

1. Tapu tescil tarihini ve kira sözleşmesinin bitiş tarihini yan yana yazın.
2. Bir ay dolmadıysa, tebliğ süresini de hesaba katarak noter ihtarını bugün çıkarın.
3. Bir ay dolduysa erken yolu zorlamayın. Sözleşme sonundaki bir aylık dava penceresini takvime işleyin.
4. Davadan önce arabuluculuğu tamamlayın. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
5. Kiracıysanız ihtarın tebliğ tarihini saklayın. Satış, sizi o gün çıkarmaya yetmez. Kira ödemesini yeni malike, açıklamalı olarak sürdürün.

Tahliye olursa üç yıl

Gereksinim nedeniyle boşaltma sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın üç yıl başkasına kiralama yasağı burada da gündeme gelir (TBK m.355). Erken yol, bu yasağı kaldırmaz. Kiracı yönünden de her satış, pazarlıkta “çıkmazsam tazminat alırım” sonucunu doğurmaz. Önce bildirimin süresinde tebliğ edilip edilmediğine bakılır.

Sık sorulan sorular

Evi aldım, kiracıya yarın çık deme hakkım var mı?

Yok. Sözleşme size geçer. Erken tahliye için bir aylık yazılı bildirim ve edinmeden itibaren altı ay gerekir.

Bildirimi kaçırdım. Kiracı süresiz mi kalır?

Hayır. Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç davası açma yolu durur. O pencere de kaçarsa o yıl için hak düşer.

Kiracı satış yüzünden çıkmak zorunda mı?

Hayır. Yeni malike kira ödemeye devam eder. Çıkması, ancak geçerli bir tahliye sebebi ve varsa ilamla istenir.

Altı ay dolunca kiracı kendiliğinden çıkar mı?

Hayır. Altı ay, dava açma zamanıdır. Karar ve icra ayrıca gerekir.

Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya özel tavsiye, sonuç veya süre garantisi yerine geçmez. Süreler hak düşürücü olabilir. Resmî metin, tebligat tarihi ve dosyanın kendi şartları esastır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Randevu: 0532 261 66 31 — İletişim.