Kısa cevap: Sözleşme bitmeden çıkmak, kalan bütün ayların kirası demek değildir. Kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için sürer (TBK m.325). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2 Haziran 2026 tarihli kararında, sözleşmesinde altı aylık fesih ihbarı bulunan bir işyerinde mahkemenin tazminatı bir ayla sınırlamasını bozmuştur. Bu karar, her konut kiracısına altı aylık kira borcu yüklemez.

AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da kira, icra, aile ve ceza dosyalarına bakar. Av. Alperen Karakuş. Aşağıdaki çerçeve geneldir; tebligat tarihi ve sözleşme, sonucu değiştirir. Eylül 2026 sonunda “kiracı altı ay öder” başlıkları yayıldı. Kararın kendisi daha dardır. Tahliye sebeplerinin listesi: Kira tahliye davası. Artış ayrıdır: Ekim 2026 kira oranı.

Karar neyin kararıdır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.06.2026 tarihli, E.2026/2630, K.2026/3424 sayılı kararı bir işyeri dosyasına aittir. 02.07.2011 başlangıçlı, beş yıl süreli sözleşmeyle kiralanan lojistik deposu, süre dolmadan 2016 yılı Ocak ayında boşaltılmıştır. Sözleşmede altı aylık feshi ihbar süresi vardır. İlk derece mahkemesi, taşınmazın bir ayda kiraya verilebileceği kabulüyle bir aylık kira bedeline hükmetmiş, bölge adliye mahkemesi bu kararı esas yönünden korumuştur. Daire, sözleşmede kararlaştırılan altı aylık ihbar süresinin o dosyada makul süre sayılması gerektiği gerekçesiyle hükmü davacı kiraya veren yararına bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.

Altı ay neden otomatik borç olmadı?

TBK m.325 iki şeyi birden söyler. Kiracı süresinden önce geri verirse borç, yeniden kiralama için makul süre boyunca devam eder. Kiraya verenin kurtulduğu gider ile kiralananı başka türlü kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yarar, bu sürenin bedelinden indirilir. Yani kiraya veren, taşınmazı boş tutup bütün süreyi isteyemez. Makul bir kiracı adayını bilerek geri çevirirse, o süre kiracıya yüklenmez.

Daire, bu dosyada makul süreyi serbestçe “bir ay” diye belirleyen mahkemeyi, sözleşmedeki altı aylık ihbar kaydını atladığı için bozmuştur. İhbar kaydı olmayan bir yıllık konut kirasında aynı altı ay rakamı kendiliğinden çıkmaz. Konutta mahkeme, semt, mevsim, bedel ve kiraya verenin gerçekten ilan verip vermediğine bakar. Haberdeki “her kiracı altı ay öder” cümlesi, kararın gerekçesinden geniştir.

Bu bir bozma kararıdır. Yerel mahkeme direnebilir. Karar, kanun maddesinin yerine geçen bir tarife değildir. Başka bir dairenin veya Hukuk Genel Kurulunun aynı sözcüklerle bağlı olduğu söylenemez. Buna rağmen Ekim 2026’da erken tahliye görüşmesinin artık bu kararla açıldığını bilmek gerekir.

Kiracı çıkacaksa

1. Sözleşmede fesih, ihbar ve cezai şart var mı, konut mu işyeri mi, bakın.
2. Çıkış tarihini yazılı bildirin. Bildirim, makul süreyi kendiliğinden sıfırlamaz; tarihi ispat eder.
3. Anahtarı tutanakla teslim edin. Fotoğraf ve sayaç endeksi saklayın.
4. Kiraya verenin yeniden kiraladığını öğrenirseniz tarihi not edin. O tarihten sonrası, makul süre tartışmasını daraltır.
5. Depozitoyu, teslim ve varsa hasar hesabı kapanmadan “içimde kalsın” diye bırakmayın. İade şartı: Depozito yazısı.

Kiraya veren isteyecekse

İstem, sözleşmenin sonuna kadar bütün kiraların toplamı olarak kurulmamalıdır. Kurulacak kalem, makul süre kira bedelidir. İndirimler (kurtulan aidat, hemen bulunan yeni kiracı, bilerek boş tutma) dilekçede gizlenmez; karşı taraf bunları zaten sorar. İlan, emlak kayıtları ve yeni sözleşmenin tarihi delildir. İşyerinde sözleşmeye yazılmış ihbar süresi varsa, 2 Haziran 2026 tarihli bozma bu başlığı güçlendirir. Konutta aynı cümleyi, sözleşmede böyle bir süre yokken kurmak, davayı haber diline bağlar.

Erken çıkış, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası değildir. Kiraya verenin ayrıca ihtiyaç veya yeni malik yolu izlemesi gerekmez. Tersine, kiracının haklı bir ayıbı veya kiraya verenin temerrüdü varsa erken çıkışın tazminatı da doğmayabilir. Bu ayrım, dilekçenin ilk paragrafında kurulur.

Sık sorulan sorular

Evden altı ay erken çıktım. Altı kira mı öderim?

Kendiliğinden hayır. Borç, benzer koşullarla yeniden kiralama için makul süredir. Sözleşmede ihbar süresi varsa o süre ölçü alınabilir. Konut kirasında altı ay, bu karardan otomatik çıkmaz.

Kiracı haber vermeden çıktı. Kalan yılın tamamını isteyebilir miyim?

Tamamı kural değildir. Yeniden kiraya verme çabası ve elde edilen yarar mahsup edilir.

Karar kesin hüküm mü?

Hayır. Yargıtay’ın bozma kararıdır. Dosya bölge adliye mahkemesine dönmüştür. Başka uyuşmazlıklarda emsal olarak tartışılır, aynen uygulanacak bir cetvel değildir.

Anahtarı bıraktım, depozitomu kesiyorlar. Aynı şey mi?

Değil. Depozito, hasar ve son dönem borcunun teminatıdır. Erken tahliye tazminatı ayrı bir alacaktır.

Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya özel tavsiye, sonuç veya süre garantisi yerine geçmez. Süreler hak düşürücü olabilir. Resmî metin, tebligat tarihi ve dosyanın kendi şartları esastır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Randevu: 0532 261 66 31 — İletişim.