Kısa cevap: Kira tahliye davası, konut veya çatılı işyeri kirasında kiraya verenin TBK m. 350 (ihtiyaç veya inşa), m. 351 (yeni malik), m. 352 (yazılı taahhüt veya iki haklı ihtar), temerrüt ya da m. 347’deki on yıllık uzama sonu gibi kanuni gerekçelerle sulh hukuk mahkemesinde tahliye istemesidir. 2026’da kira tahliye davası açmadan önce, 1.9.2023’ten beri HUAK m. 18/B uyarınca arabuluculuk dava şartıdır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dava hakkı doğmadan yapılan başvuruyu bu şartı karşılamış saymaz.

AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da kira ve tahliye dosyalarına bakar. Bu yazı gerekçe, süre ve icra-dava ayrımının genel çerçevesidir; “en kolay tahliye” vaadi veya sonuç garantisi değildir. Kiracı yönünden de aynı maddeler savunma üretir.

Tahliye gerekçeleri (TBK)

İhtiyaç, “daha yüksek kira almak” veya kiracıdan kurtulma isteği değildir. Yargıtay uygulamasında ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; tahliye sonrası başkasına kiraya vermek, m. 355’teki sınırlamalar ve tazminat riskini açar. İnşa gerekçesi, oturulamayacak ölçüde esaslı onarım veya imar projesine dayanır; boya-badana yetmez.

Yeni malik, taahhüt ve iki haklı ihtar

TBK m. 351: taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç sebebine dayanabilir. Edinme tarihini izleyen bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek kaydıyla, edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Bir aylık bildirim kaçarsa 351 yolu kapanabilir; dönem sonundaki 350 yolu dosyaya göre ayrıca tartışılır. Tapu devri “hemen çık” demek değildir.

Yazılı tahliye taahhüdü (m. 352), taşınmaz teslim edildikten sonra, belirli bir tahliye tarihini içeren ve kiracının özgür iradesiyle imzaladığı belgedir. Kira sözleşmesinin içine sıkıştırılmış, teslimden önce alınan veya tarihi boş bırakılmış metinler uygulamada sık düşer. Taahhüt tarihinden sonra bir ay içinde dava açılmazsa bu yol kural olarak kapanır; icra dairesi üzerinden tahliye taahhüdüne dayalı takip ayrı bir seçenektir.

İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yazılı iki haklı ihtar çekilmişse, o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların tebliği, dönemi ve “haklı” olup olmadığı (gerçekten muaccel borç var mı) dosyanın belkemiğidir. Aynı yıl içindeki iki ihtar, sonraki yılın davasını kendiliğinden taşımaz.

Temerrüt ve on yıl (m. 315, m. 347)

Kira bedeli ödenmezse kiraya veren yazılı olarak süre verir. Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m. 315). Süre vermeden “tahliye davası açtım” cümlesi çoğu dosyada yetmez. Aynı olgu, İİK m. 269 vd. ile ilamsız icra tahliyesinin de konusu olabilir.

TBK m. 347, konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin sebebe bağlı olmayan fesih imkânını daraltır. Belirli süreli sözleşmede kiraya veren, on yıllık uzama süresi bitmedikçe bu maddeye dayanarak tahliye isteyemez; on yıl dolduktan sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sona erdirebilir. “Sözleşme bitti, çık” sözü, on yıl dolmadan m. 347 yolu değildir. Kiracının dönem sonu bildirimi ayrı kuraldır.

Dava şartı arabuluculuk (1.9.2023) ve Yargıtay 3. HD

HUAK m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri bu bendin dışındadır. Başvuru atlanırsa sulh hukuk mahkemesi davayı esasa girmeden usulden reddeder. Genel çerçeve: Arabuluculuk 2026: Hangi Davalarda Zorunlu?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı kararında öz şu cümlededir: tahliye davası açma hakkı henüz doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartını karşılamış olmaz. TBK m. 350’ye dayanan ihtiyaç davasında hak, belirli sürelide kira süresinin sonunda, belirsiz sürelide fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihte doğar. Süre bitmeden, “şimdiden tutanak alayım” diye yapılan başvuru işlevsiz kalabilir.

Kararın pratik sonucu: arabuluculukta geçen süre, HUAK m. 16/2 uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Bu yüzden hakkı doğduktan sonra başvurmak, bir aylık dava süresini arabuluculuk kadar aşındırmaz. Erken başvuru ise hem şartı karşılamaz hem de dönem sonunda yeniden başvuru yükü doğurur. Somut dosyada dönem, bildirim ve tebligat satır satır bakılır.

İcra yolu mu, dava mı?

İki yol aynı gerekçede her zaman seçimlik değildir. İhtiyaç ve inşa, icra dairesinin “öde veya çık” emriyle yürümez; dava ve ispat ister. Temerrüt ve taahhüt ise hem icraya hem davaya açık olabilir. Yanlış kapı, hem süre hem masraf kaybıdır. İtiraz üzerine duran icra, kendiliğinden tahliye ilamı üretmez.

2026’da tahliye davası pratikte nasıl yürür?

1. Gerekçe ve takvim. Hangi madde, dönem sonu gelmiş mi, bildirim yapılmış mı? Erken arabuluculuk, Yargıtay 3. HD ölçüsüne takılır.
2. Belge. Kira sözleşmesi, tapu, ihtar ve tebligat, taahhütname, ihtiyaç delili (nüfus, kira, sağlık, imar), ödeme dökümü.
3. Arabuluculuk. Dava hakkı doğduktan sonra e-Arabulucu veya adliye bürosu. Anlaşmak zorunlu değildir.
4. Dava dilekçesi. Son tutanak eklenir. Görevli mahkeme sulh hukuktur; yetki kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir.
5. Yargılama ve ilamlı icra. İhtiyaç ispatı, tanık, keşif. Karar kesinleşmeden fiilî tahliye her dosyada aynı kolaylıkta işlemez.

İstanbul sulh hukuk mahkemesi

Kira tahliye davası sulh hukuk mahkemesindedir. İstanbul’da taşınmaz Avrupa yakasındaysa dosya sıklıkla Çağlayan’daki İstanbul Adliyesi sulh hukuk mahkemelerine, Anadolu yakasındaysa Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’ne düşer. Bakırköy, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Büyükçekmece ve Silivri kendi yargı çevrelerinde çalışır. Yetki, kiraya verenin Çağlayan’da oturmasıyla değil taşınmazın bulunduğu yerle kurulur.

Büromuz Çağlayan’da (Vatan Caddesi, Kâğıthane) yer alır. Arabuluculuk bürosu ve mahkeme tevzii, taşınmazın ilçesine göredir. Duruşma saatinin kayması İstanbul’un rutinidir; tebligattaki günde hazır bulunmak yine tarafa düşer.

Sık sorulan sorular

Kira tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

1.9.2023’ten beri kira ilişkisinden doğan davalarda evet (HUAK m. 18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye bu bendin dışındadır. Atlanan başvuru usulden red riski taşır.

Süresi bitmeden arabuluculuğa gitsem olur mu?

Yargıtay 3. HD’ye göre dava hakkı doğmadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz. İhtiyaçta hak, belirli sürelide dönem sonunda doğar. Erken tutanak, dönem sonunda yeniden başvuru gerektirebilir.

Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. TBK m. 351: edinmeden bir ay içinde yazılı bildirim, dava kural olarak altı ay sonra. Tapu devri tek başına tahliye üretmez.

İki haklı ihtar nedir?

Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle çekilen iki yazılı, haklı ihtardır. Dava, o yılın bitiminden itibaren bir ay içindedir (TBK m. 352).

On yıl dolmadan kiraya veren sebepsiz tahliye edebilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde m. 347 yolu on yıllık uzama bitmeden kural olarak işlemez. İhtiyaç, inşa, taahhüt, iki ihtar ve temerrüt ayrı gerekçelerdir; her birinin kendi süresi vardır.

İcra takibi açmak dava şartı arabuluculuğa bağlı mıdır?

İlamsız icra yoluyla tahliye, HUAK m. 18/B’nin kira bendinde hariç tutulmuştur. İhtiyaç gibi dava gerekçelerinde ise arabuluculuk şarttır. Yol, gerekçeye göre seçilir.

İlgili yazılar

• Arabuluculuk 2026: Zorunlu Davalar
• İcra Takibi Başladı: Haciz Gelmeden Ne Yapmalı
• İstanbul İcra Avukatı 2026
• Kıdem Tazminatı Hesaplama 2026
• İşe İade Davası 2026

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Tahliye gerekçesi, süre ve arabuluculuk zamanlaması dosyadan dosyaya değişir. Yargıtay kararı somut olaya özgüdür; her dosyada aynı sonuç vaadi değildir. Hak kaybı riski bulunan işlemlerde bir avukata danışılması gerekir. Randevu: 0532 261 66 31 — WhatsApp: wa.me/905322616631 — İletişim.