Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin feshi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine (özellikle m. 347–348, belirsiz sürede m. 328–329, temerrütte m. 315) göre yazılı bildirim ve kanuni sürelerle yürür; “süre bitti, çık” cümlesi tek başına fesih değildir. Bu yol, sulh hukukta görülen kira tahliye davasından ayrıdır: fesih sözleşmeyi sona erdirme iradesidir, tahliye ise teslimi sağlamaya yönelik dava veya icra yoludur.
AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da (Vatan Caddesi, Kâğıthane) kira dosyalarına bakar. Av. Alperen Karakuş — aşağıdaki metin genel çerçevedir; sonuç garantisi, “en kolay fesih” vaadi veya uydurma TL tarifesi değildir. Kira artış oranı ayrı yazıdadır: Kira Artış Oranı 2026.
TBK m. 347: konut ve çatılı işyerinde bildirim
TBK m. 347/1’in kanuni metni özetle şudur: kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
TBK m. 347/2: belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. “Genel hükümler” burada belirsiz süreli kiranın fesih dönemi ve bildirim süreleridir (m. 328–329); on yıl dolmadan kiraya verenin m. 347/2 yolu kural olarak açılmaz. İhtiyaç, inşa, yeni malik, yazılı taahhüt, iki haklı ihtar ve temerrüt ayrı maddelerdir; bunlar tahliye gerekçesi yazısındadır.
| Kim | Sözleşme | Kanuni bildirim (TBK) |
|---|---|---|
| Kiracı | Belirli süreli konut / çatılı işyeri | Süre bitiminden en az 15 gün önce (m. 347/1); yoksa bir yıl uzama |
| Kiraya veren | Belirli süreli konut / çatılı işyeri | Süre bitimine dayanarak feshedemez; on yıllık uzama sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce (m. 347/1) |
| Kiracı | Belirsiz süreli konut / çatılı işyeri | Her zaman, genel hükümlere göre (m. 347/2 + m. 328–329) |
| Kiraya veren | Belirsiz süreli konut / çatılı işyeri | Kiranın başlangıcından on yıl sonra, genel hükümlere göre (m. 347/2 + m. 328–329) |
| Taraflar | Taşınmaz / taşınır yapı, belirsiz süre (genel kira) | Yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi (m. 329); dönem hesabı başlangıç tarihindendir (m. 328) |
| Kiraya veren | Temerrüt (konut / çatılı işyeri) | Yazılı süre en az 30 gün; süre dolunca fesih imkânı (m. 315) |
Bu tablo yalnızca yukarıda anılan kanuni süreleri sıralar; örnek takvim, “kaçıncı ayda ihtar” veya uydurma ücret satırı eklenmemiştir. Süreye uyulmayan bildirim, m. 328/2 uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur; o yılın tahliyesi kendiliğinden doğmaz.
TBK m. 348: yazılı şekil
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348). Sözlü “çık” veya WhatsApp mesajı, kanunun aradığı yazılı şekli her dosyada karşılamaz. Kanun noter şartı koymaz; ispat için noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü gönderim uygulamada sık kullanılır. Bildirimin muhataba ulaşması (tebliğ) süre hesabında esastır; postaya veriliş tek başına yetmeyebilir.
Aile konutu olarak kiralanan yerde kiracı eş, TBK m. 349 çerçevesinde diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; kiraya veren de diğer eşe bildirimde bulunarak onu sözleşmenin tarafı haline getirebilir. Somut dosyada nüfus ve tapu kaydı bakılır; bu madde, m. 347 sürelerini uzatmaz.
Fesih ile tahliye davası aynı şey değildir
Geçerli fesih, kira ilişkisini kanunun öngördüğü tarihte sona erdirme iradesidir. Kiracı taşınmazı teslim etmezse teslim (tahliye) ayrıca istenir: sulh hukuk davası, bazı hallerde ilamsız icra. Gerekçe, bir aylık dava penceresi, HUAK m. 18/B arabuluculuk ve Yargıtay 3. HD zamanlaması tahliye yazısındadır — burada tekrar edilmez: Kiracı Tahliye Davası 2026.
Kira ilişkisinden doğan davalarda 1.9.2023’ten beri arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B); ilamsız icra yoluyla tahliye bu bendin dışındadır. Genel çerçeve: Arabuluculuk 2026: Zorunlu Davalar. Fesih bildirimi, arabuluculuk tutanağının yerine geçmez.
Temerrüt ve olağanüstü fesih (kısa)
Kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiraya veren yazılı süre verir. Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür; süre içinde ifa olmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m. 315). Süre vermeden “feshettim” demek çoğu dosyada yetmez. Aynı olgu icra (İİK m. 269) ile de yürüyebilir; bu, m. 347’deki on yıllık yoldan ayrıdır.
TBK m. 331, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeple yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshi düzenler. “Önemli sebep” somut olaydır; bu yazıda örnek liste veya süre tablosu uydurulmaz. Önemli sebep iddiası, m. 347’nin 15 gün / 3 ay kurallarını silmez.
2026’da pratikte ne bakılır?
- Sözleşme türü. Belirli mi belirsiz mi, konut/çatılı işyeri mi, başlangıç ve dönem sonu hangi gün?
- Kim feshediyor? Kiracı m. 347/1’de 15 gün; kiraya veren süre bitimine dayanamaz, on yıllık uzama + 3 ay (veya belirsizde on yıl + m. 329) şartına takılır.
- Şekil ve tebliğ. Yazılı metin (m. 348), imza, tebliğ tarihi. Süre hesabı tebliğe göre yapılır.
- Aile konutu. m. 349 rıza / bildirim.
- Sonraki adım. Teslim olmazsa tahliye davası veya icra; arabuluculuk zamanlaması tahliye spoke’undadır.
İstanbul ve Çağlayan
Görev kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; yetki taşınmazın bulunduğu yerle kurulur. Avrupa yakası dosyaları sıklıkla Çağlayan’daki İstanbul Adliyesi’ne, Anadolu yakası Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’ne düşer. Büromuz Çağlayan’dadır; duruşma ve arabuluculuk bürosu ilçeye göredir.
Sık sorulan sorular
Kiraya veren sözleşme bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyerinde hayır: kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). On yıllık uzama ve en az üç ay önce bildirim, ya da ihtiyaç/taahhüt/temerrüt gibi ayrı maddeler gerekir.
Kiracı nasıl fesheder?
Belirli sürelide süre bitiminden en az onbeş gün önce yazılı bildirim (m. 347/1, m. 348). Bildirim yoksa sözleşme bir yıl uzar. Belirsiz sürelide genel hükümler (m. 328–329) + yazılı şekil.
Üç aylık bildirim kimin için?
Kiraya verenin m. 347/1’deki on yıllık uzama sonu feshi: izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce. Ayrıca belirsiz süreli taşınmaz kirasında m. 329, âdet yoksa altı aylık dönemin sonu için üç aylık bildirim süresini koyar.
Fesih ile tahliye davası aynı mıdır?
Hayır. Fesih sözleşmeyi sona erdirir; tahliye teslimi sağlar. Gerekçe ve süreler: kira tahliye davası 2026.
Sözlü bildirim yeterli mi?
Konut ve çatılı işyerinde fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (m. 348). Sözlü beyana güvenilmez.
Kira artışı fesih midir?
Hayır. Artış oranı ve tespit davası ayrı konudur: kira artış oranı 2026.
Randevu
Kira sözleşmesi feshi bildirimi, on yıllık uzama, temerrüt ihtarı veya tahliye–fesih ayrımı için Çağlayan ofisimizde yüz yüze ya da çevrimiçi görüşme planlanabilir. Sözleşme, dönem sonu ve varsa önceki ihtarları yanınızda bulundurun. Av. Alperen Karakuş — AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu (2016).
İlgili yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Fesih bildirimi, süre ve tebliğ dosyadan dosyaya değişir. Uydurma harç veya vekâlet ücreti TL’si yoktur. Hak kaybı riski bulunan işlemlerde bir avukata danışılması gerekir. Randevu: 0532 261 66 31 — WhatsApp: wa.me/905322616631 — İletişim.
