Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özel tavsiye veya sonuç garantisi yerine geçmez. Mevzuat, Yargıtay uygulaması, yetkili mahkeme ve süreler dosya şartlarına göre değişir. UYAP’taki mahkeme adı esastır. Hak kaybı riski bulunan işlerde yetkili bir hukukçuya danışılması önerilir.

Kısa cevap: 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) İcra ve İflâs Kanunu m. 114’e şu kuralı ekledi: Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur. İlk artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü karşılaması gerekir; ikinci artırmada yüzde 50 ölçütü uygulanır. Yürürlük 31 Temmuz 2026’dır. Bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalarda eski hüküm uygulanmaya devam eder.

AL&KAR Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu 2016’dan bu yana Çağlayan’da miras ve ortaklığın giderilmesi dosyalarına bakar. Av. Alperen Karakuş — aşağıdaki metin genel çerçevedir. Paylaşım ve saklı pay ayrı yazıdadır: Miras Paylaşımı 2026.

Ne değişti?

Eski pratikte miras kalan ev, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) kararıyla elektronik satış portalında herkese açık artırmaya çıkıyordu. Dışarıdan gelen teklif, paydaş mirasçıyı evinden edebiliyordu. Yeni fıkra, üçüncü kişi payı yoksa ilk turu aile içine kilitler. Amaç, taşınmazın önce mirasçılar arasında kalmasını sağlamaktır. Dış alıcı, birinci tur sonuçsuz kalırsa ikinci artırmaya girebilir.

Kimler kapsama girer, kimler girmez?

• Girer: Tapudaki tüm paylar miras yoluyla gelmiş, üçüncü kişi (alıcı, bağışlanan, şirket) yok.
• Girmez: Paydaşlardan biri taşınmazı satın almış, bağışla almış veya üçüncü kişi paydaştır. Bu dosyada eski herkese açık birinci artırma yürür.
• Alacaklı, İİK m. 121 yetkisiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilir; satış usulü yine malik tablosuna bakılarak uygulanır.

Teminat, Hazine ve yatırmayan alıcı

Aynı kanun, satış isteyen veya artırmaya katılacak alacaklının, alacağı teminatı karşılıyorsa ayrıca teminat yatırmamasını; Hazine’nin açık artırmalarda teminattan muaf olmasını öngördü. İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanır. Satış giderleri mahsup edildikten sonra kalan, hak sahiplerine ödenir.

Sık yapılan hatalar

• Her izale-i şuyuya “sadece mirasçılar” yazmak. Üçüncü kişi payı varsa kural işlemez.
• Eski ilanlı artırmayı yeni kurala zorlamak. 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş artırmada eski hüküm yürür.
• Paylaşım davası ile satış davasını karıştırmak. Aynen taksim mümkünse satışa gidilmez.

Sık sorulan sorular

Miras kalan ev artık dışarı satılmaz mı?

Hayır. İlk tur mirasçılara kapalıdır; ikinci turda dış alıcı girebilir. İlk tur usulü bir kez uygulanır.

Kardeşler anlaşırsa satışa gerek var mı?

Hayır. Paydaşlar anlaşarak taksim veya pay devri yapabilir. Dava, anlaşmazlık içindir.

Bu yazı hangi tarihe göredir?

7 Eylül 2026. Dayanak: 7589 sayılı Kanun m. 1 (İİK m. 114); RG 31/7/2026, sayı 33326.

Önemli: Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanıza özel hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı uygulaması dosya bazında değişebilir. Resmî Gazete ve kanun metni esas alınmalıdır.

Başvurudan önce adım adım

Aşağıdaki sıra, aile, iş, kira, icra ve ceza dosyalarının çoğunda ortak usul disiplinidir. Somut kanun maddesi dosya türüne göre değişir; belgesiz hız, hak düşürücü süreyi kurtarmaz.

1. Tebliğ zarfı, sözleşme, dekont ve yazışmayı tarih sırasına dizin; UYAP Vatandaş kaydını alın.
2. Süreyi tebliğ tarihinden işleyin. Yedi günlük icra itirazı, bir aylık işe iade ve kısa şikâyet süreleri ezber “hafta sonu” ile uzamaz.
3. Talebi kalem kalem ayırın (alacak, feragat, tedbir, tahliye, tazminat). Tek cümlelik dilekçe görevsizlik üretir.
4. Tanık, kamera, mesaj ve banka kaydının aslını yedekleyin; sosyal medyada dosya anlatmayın.
5. Yetkili merci ve adliye kampüsünü UYAP’taki mahkeme adından doğrulayın. Ofis ilçesi duruşma yerini değiştirmez.

Çağlayan’daki büro (Vatan Cd. 25/2 Kâğıthane) ücretli değerlendirme yapar. Baro adli yardım bürosu değildir; ücretsiz vekâlet vaat etmez. Kanunî yol: adli yardım 2026.

Miras ve paylı mülkiyet notu

Veraset ilamı tek başına fiilî paylaşım değildir. Saklı pay, tenkis ve denkleştirme ayrı davalardır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satış veya aynen taksim yoluyla yürür; paydaşın “ben oturuyorum” demesi tek başına satış yasağı doğurmaz. Taşınmaz satışında vesayet ve küçüğün payı ayrı izin ister.

Sık hatalar

• Tebliği almamak veya süreyi “hafta sonu uzar” sanmak
• Belgesiz elden ödeme ve sözlü anlaşmayı dosyanın yerine koymak
• İnternet dilekçesini somut olaya uyarlamadan vermek
• Yanlış adliye / yanlış kalem (yetki ve görev itirazı)
• Sosyal medyada dosyayı anlatarak yeni delil üretmek

İlgili yazılar

Aynı tema çevresinde okunabilecek diğer bilgilendirme içerikleri:

• Bağcılar Miras Avukatı: Veraset, Paylaşım ve Saklı Pay (2026)
• Miras Paylaşımı 2026: Veraset İlamı, Saklı Pay, Reddi Miras ve Tapu Devri
• Miras Reddi 2026: Borçlu Tereke ve Süreler
• Tapu İptal ve Tescil Davası: Miras ve Muris Muvazaası

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayın şartları, delil durumu ve güncel mevzuat dosyadan dosyaya değişir. Randevu: 0532 261 66 31 — İletişim.