Esenler Kentsel Dönüşüm 2026

Esenler Kentsel Dönüşüm 2026: Riskli Yapı, 2/3, Tahliye

Esenler kentsel dönüşüm araması; 6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespiti, 2/3 malik kararı, kat karşılığı ve kiracı tahliyesi niyetini taşır. Menderes, Fatih, Tuna ve Çiftehavuzlar hattında eski stok, site ve imar yoğunluğu bu aramayı şişirir. Bu yazı genel usul çerçevesidir; yapı ruhsatı veya sözleşme incelemesi yerine geçmez.

Bilgilendirme: Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özel tavsiye veya sonuç garantisi yerine geçmez. Mevzuat, Yargıtay uygulaması, yetkili mahkeme ve süreler dosya şartlarına göre değişir. UYAP’taki mahkeme adı esastır. Hak kaybı riski bulunan işlerde yetkili bir hukukçuya danışılması önerilir.

Kısa cevap

Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşa aittir; tebliğden itibaren itiraz süresi kısadır. “Komşu yıkılıyor” otomatik riskli yapı demek değildir. Arsa payının 2/3’ü ile alınan karar, çağrı ve tutanak eksikse tartışılır. Taşınmaz Esenler’deyse birçok uyuşmazlıkta yetkili merci Bakırköy Adliyesi hattındadır.

Yoğun konut ve dönüşüm stoğu 6306, aidat ve boşanma dosyalarını şişirir. Esenler Adliyesi kapalıdır; Bakırköy yargı çevresidir.

Riskli yapı ve itiraz

6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği; tespit, tebliğ, itiraz, yıktırma ve tahliye basamaklarını ayrı ayrı kurar. Tebliği almayan malik, süreyi kaçırmış sayılabilir. İtiraz, teknik rapor ve süreye bağlıdır; sosyal medya şikâyeti idari işlemi durdurmaz.

Tespit raporunu ve tebliğ tarihini arşivleyin
Süre dolmadan teknik/idari itiraz zeminini değerlendirin
Tapu, arsa payı, kat irtifakı ve iskan durumunu çıkarın
Site/apartman karar defteri ve çağrı evrakını toplayın

2/3 kararı ve azınlık payı

Nisap arsa payınadır, kapı sayısına değil. Çağrı, gündem, toplantı yeter sayısı ve tutanak eksikse karar tartışılır. Azınlık payı “yok olur” anlatısı yanlıştır; kanun pay satışı ve bedel yolu öngörür. Otomatik el koyma yoktur.

Kat karşılığı ve kira yardımı

Paylaşım tablosu, bağımsız bölüm eşleşmesi, tapu devir zamanı
Kira yardımı kimin yükümlülüğü, süre ve tutar
Gecikme cezası, teminat ve iskan / kaçak imalat
Arsa payı düzeltmesi ve ortak alan vaadi

Sözleşme tek taraflı “yüklenici lehine” doldurulmuşsa, imza sonrası pazarlık fiilen kapanır. Noter tasdiki, içeriğin adil olduğu anlamına gelmez.

Kiracı boyutu

6306 tahliyesi, klasik kira tahliyesinden farklı bir kamu hukuku boyutu taşır. Süre, tebliğ ve yardım kalemleri karıştırılmamalıdır. Kiracı yönünden TBK kira hükümleri ile 6306’nın birlikte okunması gerekir. Genel kira çerçevesi: Eylül 2026 kira artış oranı.

Esenler notu: Yoğun konut ve dönüşüm stoğu 6306, aidat ve boşanma dosyalarını şişirir. Esenler Adliyesi kapalıdır; Bakırköy yargı çevresidir. Yetkili kampüs: Esenler Adliyesi rehberi. Genel kapı: Esenler avukat.

Sık hatalar

Tebliği almamak / itiraz süresini “komşu bakıyor” diye kaçırmak
2/3 nisabını daire sayısı sanmak
Kat karşılığını şablonla imzalamak
Kiracıya klasik tahliye taahhüdü usulünü 6306 sanmak
Yıkım tarihini sözlü öğrenip yazılı tebligatı beklememek

Sık sorulan sorular

Karara katılmayan malik evini kaybeder mi?

Kanun pay satışı ve bedel yolu öngörür. Otomatik el koyma anlatısı yanlıştır.

Riskli yapı raporu kesin midir?

Tebliğden itibaren itiraz yolu vardır. Süre ve usul kaçarsa işlem kesinleşmiş gibi yürüyebilir.

Esenler’de hangi mahkeme bakar?

Uyuşmazlığın türüne (idari işlem, tapu, alacak, tahliye) göre değişir; coğrafi çevre Bakırköy Adliyesi’dir. UYAP esastır.

Kira yardımı kimden istenir?

Sözleşme ve 6306 uygulamasına göre yüklenici, malik veya idare kalemleri karışabilir. Yazılı dayanak olmadan “site öder” demek yetmez.

Kat irtifakı yoksa dönüşüm olmaz mı?

Arsa payı ve malik yapısı dosyayı değiştirir; tek cümlelik yasak yoktur, tapu incelemesi gerekir.

Bu yazı değerleme raporu mudur?

Hayır. Genel bilgilendirmedir; yapı ve sözleşme özelinde teknik/hukuki inceleme şarttır.

Esenler dosyasında 2026 kontrol listesi

Esenler yerleşiminde tebligat, tanık ve duruşma lojistiği semt yapısına göre değişir: Menderes, Fatih, Tuna ve Çiftehavuzlar. Avrupa Yakası’ndan Bakırköy Adliyesi kampüsüne gidiş M1B Esenler; aile-iş Yenibosna ek bina, ceza İncirli ana bina. UYAP Vatandaş’taki mahkeme adı, salon ve saat; bu yazıdaki genel çevreden üstündür. Büro Çağlayan’dadır (Vatan Cd. 25/2 Kâğıthane); ofis ilçesi yetkili mahkemeyi kaydırmaz.

Evrak düzeni hak kaybını önler: kimlik, güncel adres, tebliğ zarfı, sözleşmeler, dekont, mesaj dökümü ve varsa önceki tutanak. Belgesiz “sözlü anlaşma” iddiası, özellikle nafaka, kira, kıdem ve mal rejiminde ispatı zayıflatır. Süreler tebliğ tarihinden işler; resmî tatil hesabı dosyaya göredir, ezber “hafta sonu uzar” cümlesi yedi günlük icra itirazını kurtarmayabilir.

AL&KAR Hukuk ücretli vekâlet ve dosya değerlendirmesi çerçevesinde çalışır; baro adli yardım bürosu değildir, ücretsiz vekâlet vaat etmez. Gelir yetersizliği ve talebin açıkça dayanaktan yoksun olmaması şartları tutuyorsa merci İstanbul Barosu Adli Yardım Bürosu veya mahkemedir (Avukatlık Kanunu m. 176 vd.; HMK m. 334 vd.; cezada CMK m. 150). Sabit bir 2026 TL gelir tavanı bu yazıda uydurulmaz; baro uygulaması yerindedir.

Tebliğ, nisap ve yüklenici sözleşmesi

6306 tebliği apartman kapısına asılmakla da işlemeye başlayabilir. Esenler’de site yönetiminin WhatsApp duyurusu resmî tebligat değildir. 2/3 nisabı arsa payınadır; Menderes, Fatih, Tuna ve Çiftehavuzlar hattındaki eski stokta pay düzensizliği tapu incelemesi ister. Kat karşılığında kira yardımı, gecikme cezası ve iskan tarihi yazılmamışsa uyuşmazlık baştan kurulmuş demektir.

İlgili rehberler

Profesyonel değerlendirme

Süreler, delil ve usul seçenekleri dosyadan dosyaya değişir. Kritik adımlarda profesyonel hukuki destek alınması; tebligat, belge düzeni ve stratejinin doğru kurulması bakımından önemlidir. Bu metin reklam, vaat veya garanti niteliği taşımaz.

Genel bilgilendirme: 0532 261 66 31 — İletişim. Acil güvenlik riskinde ilgili mercilere başvurulmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayın şartları, delil durumu ve güncel mevzuat dosyadan dosyaya değişir. Randevu: 0532 261 66 31 — İletişim.